معاونت فرهنگی قوه قضاییه 5 تير 1398 ساعت 11:11 http://www.farhangionline.ir/article/4788/امتیازات-اجمالی-قانون-پیش-فروش-آپارتمان-کدام -------------------------------------------------- عنوان : امتیازات اجمالی قانون پیش فروش آپارتمان کدام است؟ -------------------------------------------------- رابطه‌ای که بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده برقرار می‌شود معمولاً با انعقاد قراردادی با عنوان «پیش‌فروش» است، که در تحلیل ماهیت این قرارداد و بر اساس ماده ده قانون مدنی می توان آنرا تحت عنوان "قراردادهای خصوصی" مطرح کرد. زیرا در ماده سه این قانون آمده است قرارداد پیش فروش موجب انتقال کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، تثبیت می گردد. هم چنین بلحاظ تحقق هر چه بهتر این هدف، شهرداری‌ها را مکلف نموده هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند. متن : به گزارش معاونت فرهنگی قوه قضاییه، از این حیث مقررات مربوط به قواعد عمومی معاملات از جمله تعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری، نوعی حق برای خریدار بوجود می آورد که طبق آن در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند. از جمله امتیازات دیگر قانون پیش فروش آپارتمان اینکه اولاً باید حدود ده درصد از کل کار پیش رفته باشد و پس از آن آگهی فروش آپارتمان منتشر شود. ثانیاً سابق بر این، پیش فروشندگان معمولا برای تعهدات مالی طرف مقابل ضمانت اجراهای سنگینی (مانند انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط) قرار می دادند. اما طبق این قانون مقرر شده پیش فروشندگان باید رأس موعد به تعهدات خود عمل کنند و اگر به تعهدات خود عمل نکنند باید از عهده خسارات وارده بر آیند. در قانون پیش فروش آپارتمان مقرر شده اگر نواقص و عیوب آشکار یا مخفی پیش از تحویل مشخص شود، حق فسخ معامله یا دریافت خسارت از حقوق فرد خریدار است، و در تمامی مواردی که پیش خریدار قرارداد را فسخ می کند، قیمت املاک باید بر طبق شاخص قیمت های بانک مرکزی مورد ارزیابی قرار گیرد. از طرف دیگر، پیش فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث، مسئولیت مطلق و تضامنی دارند و مکلف اند مسئولیت خود را از این جهت بیمه کنند. گرچه چنین تاکتیک حقوقی در سیستم حقوقی ما بی نظیر نیست اما اتخاذ چنین تمهیداتی در حمایت از حقوق خریداران، کار جدیدی است که طرفین قرارداد را از عوارض بعدی مصون نگه می دارد. بعلاوه، تاکنون مهندسین ناظر برای نظارت ابتدا، مرحله میانی و انتهای پروژه اقدام می کردند اما در حال حاضر به موجب قانون پیش فروش آپارتمان خریدار هنگام پرداخت هر قسط مي تواند گواهی پیشرفت کار را از مهندس ناظر دریافت کرده كه بايد امضاي مهندس ناظر در دفترخانه گواهی امضا شود تا به استناد همین سند بهای پروژه پرداخت شود و بر همین مبنا مهندس ناظر باید ماهی یکبار از ساختمان بازدید بعمل آورد که طبعاً از بروز مشکلات بعدی در زمینه عدم ایمنی ساختمان جلوگیری شود. البته لازم بذکر می باشد با هدف ایجاد تعادل و نیز حمایت از انبوه سازان، قانونگذار مقرر می دارد: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش فروشنده می تواند مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام کند. در این موارد دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. نکته دیگر اینکه، پیش از این اگر ملکی خریداری می شد و فروشنده برای واگذاری آن اقدام نمی کرد خريدار از طریق دادخواهی و پس از اخذ رأی قطعی، و با امضای نماینده دادگاه می توانست آپارتمان را مالک شود، اما در حال حاضر به موجب قانون پیش فروش آپارتمان اگر نود درصد پروژه پیشرفت کرده باشد خریدار می تواند با پذیرش انجام ده درصد باقی کار با حضور در دفتر اسناد رسمی، ملک را به نام خود منتقل کند. هم چنین در جهت سهولت تملک طبق آیین نامه آن هزینه تفکیک تنها براي واحد خریداری شده پرداخت می شود و خريدار ملزم نيست كه هزينه تفكيك كل ساختمان را بپردازد. در پایان باید گوشزد کرد در جهت اجرایی تر شدن هر چه بهتر این قانون، ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی، و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن، مقرر شده رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها، توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می پذیرد. درصورت نیاز، داوران می توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند.