۰
حقوق گام به گام شماره 50

نحوه تشکیل تعاونی های مسکن و مسائل آن

تاریخ انتشار
شنبه ۳۱ شهريور ۱۳۹۷ ساعت ۱۴:۵۱
نحوه تشکیل تعاونی های مسکن و مسائل آن
برخی معضلات امروزی تعاونی های مسکن
بر اساس نتایج آمار بدست آمده از هزینه و درآمد خانوار شهری در ایران، متوسط هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شهری تقریبا 35 درصد می باشد (در تهران بیش از 50 درصد) که این رقم برای دهک های پایین درآمدی در کلان شهرها به بیش از 75 درصد نیز می رسد. حال آنکه در کشورهای موفق دنیا تلاش شده است که این سهم از حد مجاز و متعارف خود یعنی بیش از 15 درصد بالاتر نرود.
مطابق با استانداردهای جهانی، قیمت مسکن تا 5 برابر درآمد سالانه خانوار است ولی در ایران این رقم از مرز 20 برابر نیز عبور کرده و با توجه به این شاخص ها می توان ادعا کرد که وضعیت اقتصاد مسکن در ایران دچار حالتی غیر متعادل است که یکی از راهکارهای کوتاه مدت حل این معضلات می‎تواند انبوه سازی از طریق تعاونی های مسکن و مشارکت بخش خصوصی باشد. به طور کلی بازار مسکن متعادل، بازاری است که محدوده قیمت مسکن و اجاره بها به گونه ای باشد که تمامی گروه های درآمدی جامعه، توانایی بهره مندی از مسکن مناسب را داشته باشند. شاخص (قیمت مسکن به درآمد خانوار) بیان کننده توانایی خانوار در تهیه مسکن است.
گرچه بعد از تجارب اجاره به شرط تملیک و مسکن مهر باید جدی‌تر به موضوع ایجاد بخشی در مسکن به عنوان اجاره ارزان فکر شود و گزینه‌های متفاوتی چون همکاری سازمان زمین و مسکن و بنیاد مسکن و شهرداری یا تقویت نهاد تعاونی‌ها برای پیشبرد سیاست اجاره ارزان بررسی و اتخاذ شود، لیکن، از آنجاییکه براساس اصول 29 و 42 قانون اساسی، تامین حداقل سرپناه برای تمامی شهروندان ایرانی در حوزه وظایف حاکمیت قرار داده شده، همواره نگاه ویژه ای به مالکیت مسکن و تأمین آن برای اقشار درآمد ثابت مانند پرسنل ادارات به وجود آمده است.
البته در دهه های قبل دولت با در اختیار گذاشتن زمین های شهری به تعاونی های مسکن و همچنین هدایت تسهیلات بانکی و مالی به سوی آنها و مصالح نسبتاً ارزان توانست الگوی همکاری درون بخشی و برون بخشی را به تصویر بکشاند. اما بلحاظ شفاف نبودن برخی قوانین در بخش تعاونی های مسکن و کم توجهی مجالس بعد از انقلاب و نیز بی توجهی دولت به قانون بخش تعاون از جمله تحمیل طرح مسکن مهر به بخش تعاون، تعاونی های مسکن موجود را در سایه قرار داد. بنابراین باید اذعان نمود مسائل مربوط به تعاونی های مسکن با قضایای دیگری همچون فقدان یک سیاست واحد و کلان در بخش مسکن گره خورده و بعضاً هرگونه تزریق پول به این بخش به جیب سودجویان و رانت خواران سرازیر می شود و تعاونی های مذکور به عنوان بی پناه ترین و ضعیف ترین حلقه این زنجیره معیوب به شدت کنار زده خواهند شد. مضافاً اینکه یکی از مشکلات اساسی و جاری در مدیریت تعاونی های مسکن، اجبار به تدارک زمین های متناسب با میزان سرمایه ای است که به لحاظ تزریق سرمایه های اندک اعضاء، همواره با قیمتهای موجود در این بازار سازگاری نداشته است. همین مسئله باعث ایجاد یک رقابت کاذب بین تعاونی ها در تهیه املاکی بوده که یا به تعبیر عام سوخته بوده یا جهت تملک آنها پیش نیازهایی را لازم داشته، که بدنبال آن توقعات اعضاء را در این خصوص بالا برده است. در دنباله این انتظارات بعضاً مشاهده شده برخی از اعضاء جهت رفع مشکلات آنی، با تنظیم اسناد عادی اقدام به واگذاری امتیازات خود به غیر نموده اند که در فرضی که جریان تملک با چالشی روبرو گردد، بر پیچیدگی معضلات فوق افزوده خواهد شد. در اینجاست که این فشارها عیناً به دست اندرکاران تعاونی ها انتقال یافته و منشأ شتابزدگی در زیر بار رفتن تعهداتی آنهم بر روی املاک مسئله دار شده، که در جای خود محل تأمل داشته است.
در این ارتباط بعضی تعاونی های مسکن ادارات، صرف نظر از اینکه گاهی اوقات به ورطه داد و ستد های مرسوم در تعامل با سازمانهای دولتی و غیر آن مانند شهرداریها افتاده اند، به روشهایی از قبیل بهره گیری و استفاده از نفوذ سازمان متبوع خود با سایر ارگان ها متوسل شده اند، به گونه ای که بتوانند از روابط خود با نهاد های واگذاری زمین و نیز دسترسی به تغییر کاربری های برخی اراضی دست یابند.
از طرفی دیگر، گاهی ملک به ظاهر بزرگ و دارای سند شش دانگی جهت ساخت و ساز انتخاب می شود، بدون اینکه توجه شود که در اراضی با مساحت بیشتر از 500 مترمربع، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف 25 درصد دریافت می کند. هم چنین صاحبان چنین پروژه های مکلفند برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا 25 درصد از باقیمانده اراضی را واگذار ‌کنند. هم چنین شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند، که طبیعی است بر هزینه های سرانه هر متر زمین افزوده خواهد شد.
از جمله نکات دیگر اینکه ماهیت قانونی تعاونی های مسکن اجازه می هد که تعاونی ها پس از اجرا و ساخت واحدهای مسکونی و تحویل آن ها به اعضا منحل شود و شهرک ها یا محله ساخته شده به شهرداری ها تحویل داده شود. لیکن از آنجایی که در نقشه های شهرک های مسکونی، محل هایی برای فضاهای عمومی از جمله بهداشتی، آموزشی، بهداشتی، فضای سبز، فضاهای تجاری پیش‎بینی شده، بعضاً به انگیزه سودجویی برخی مدیران تعاونی های مسکن پس از ساخت و تحویل واحدهای مسکونی هیأت مدیره استعفا نمی دهند و به کار خود ادامه می دهند. نتیجه این می شود که هیأت مدیره پس از پایان کار از راه های غیر قانونی فضاهای عمومی را تغییر کاربری داده و در آن ها واحدهای تجاری می سازند.
بنابراین توصیه می شود اولاً: نظر به اهمیت معاملات تعاونی ها که علی القاعده به نمایندگی اعضاء وارد قراردادهای این چنینی می شوند، منطق حقوقی دقت بیشتری را می طلبد. در غیر این صورت مسئولیت مدنی و حتی کیفری ممکن است دامنگیر برخی بی دقتی های ناشی از عدم توجه به مبانی حقوقی شود. ثانیاً: بنظر می رسد به جهت پیشگیری از بروز مسائل بعدی شایسته است به صورت دوره ای اعضای خود را از روند امور مطلع نمایند تا قبل از اینکه مالکیت آنها بر زمین هایی موصوف تثبیت نگردیده، اقدام به واگذاری امتیازات و نتیجتاً تشکیل پرونده های متعدد در دادگستری ننمایند. متقابلاً اعضاء نیز به جهت جلوگیری از انتقال مکرر املاک ارتکاب یافته در برخی تعاونی ها که جرم فروش مال غیر و یا کلاهبرداری را در بر داشته، به طرق مقتضی مانع از چنین نقل و انتقالاتی شوند. چنانکه در موارد مزبور هم اکنون هزاران پرونده قضایی در این ارتباط در دادگاه ها و مجتمع های قضایی در جریان رسیدگی است.

تعریف شرکت تعاونی
با توجه به قوانین شركتهای تعاونی و اهدافی كه قانون برای آنها برشمرده و موقعیت ویژه ای كه در اقتصاد ممكلت دارند و هم چنین با توجه به ماده ٢ قانون بخش تعاونی كه مقرر می دارد: شركت هایی كه با رعایت مقررات این قانون تشكیل و به ثبت برسند تعاونی شناخته می شوند، می توان در تعریف شركت تعاونی گفت: شركت تعاونی شركتی است كه بین اشخاص حقیقی برای فعالیت در امور مربوط به تولید، از جمله مسکن در جهت اهداف مطرح در قانون بخش تعاونی به منظور بهبود وضع اقتصادی و اجتماعی و اعضا از طریق همكاری و تشریك مساعی آنها با رعایت حداقل ٥١% سرمایه به وسیله اعضاء و مقررات قانون مزبور تشكیل می شود.
وزارتخانه ها، سازمان ها، شركتهای دولتی و وابسته به دولت و تحت پوشش دولت، بانكها، شهرداریها، شوراهای اسلامی كشوری، بنیاد ایثارگران و سایر نهادهای عمومی می توانند جهت اجرای بند ٢ اصل ٤٣ قانون اساسی از راه وام بدون بهره یا هر راه مشروع دیگر از قبیل مشاركت، مضاربه، مزارعه، مساقات، اجاره به شرط تملیك، فروش اقساطی و صلح اقدام به كمك در تأمین یا افزایش سرمایه شركتهای تعاونی نمایند بدون آنكه عضو باشند.

پیش نیازهای ثبت تعاونی مسکن
تأسیس شركت تعاونی توسط مجمع مؤسس كه شامل عده ای افراد واجد شرایط عضویت می باشد صورت می گیرد. تعداد اعضای مجمع عمومی موسس هفت نفر است كه سه نفر به عنوان هیئت مؤسس و یك نفر به عنوان نماینده در اداره كل تعاون می باشند. در اولین جلسه رسمی مجمع عمومی عادی كه با شركت متقاضیان تشكیل می شود اساسنامه شرکت تعاونی پیشنهادی پس از بحث و بررسی با موافقت حداقل دو سوم اعضا تصویب می شود.
حداقل و حداكثر تعداد عضو در تعاونی ها به نسبت سرمایه و فرصت اشتغال و نوع فعالیت و رعایت اصل عدم تمركز و تداول ثروت به موجب آیین نامه مصوبه وزارت تعاون تعیین می گردد. ولی در هر حال تعداد اعضا از ٧ نفر كمتر نخواهد بود. هم چنین شرکت تعاونی وقتی ثبت و تشكیل می گردد كه حداقل یك سوم سرمایه آن تأدیه و در صورتی كه به صورت نقدی و جنسی باشد تقویم و تسلیم شده باشد.

وظایف هیأت مؤسس
هیات مؤسس پس از اخذ موافقتنامه از اداره تعاون محل، باید اقدامات زیر را انجام دهد:
الف- دریافت مجوز فعالیت در موضوع طرح پیشنهادی از مراجع ذیربط (در صورت نیاز به مجوز فعالیت) به نام اعضای هیات موسس تعاونی در شرف تأسیس
ب- تدوین اساسنامه پیشنهادی شرکت تعاونی
ج- افتتاح حساب به نام «تعاونی در شرف تأسیس» در بانک توسعه تعاون و یا حسابی که توسط بانک توسعه تعاون در یکی از بانکها تعیین می‌گردد.
د- دعوت از افراد واجد شرایط عضویت ضمن اعلام خلاصه‌ای از کلیات طرح و اساسنامه پیشنهادی، شرایط عضویت و مهلت پذیرش تقاضای عضویت، شماره و مشخصات حساب افتتاح شده و مبلغ لازم التأدیه هر یک از اعضاء و ذکر نحوه صدور آگهی‌های بعدی تا تشکیل اولین مجمع عمومی عادی 
هـ- بررسی شرایط داوطلبان و پذیرش واجدین شرایط عضویت در شرکت تعاونی و دریافت گواهی واریز وجه لازم التأدیه سهام آنها و صدور برگ اجازه ورود به جلسه اولین مجمع عمومی عادی 
و- ارزیابی آورده‌های غیر نقدی داوطلبان عضویت که متناسب و مورد نیاز طرح باشد، توسط کارشناس رسمی دادگستری و با انجام تشریفات قانونی لازم 
ز- انتشار آگهی دعوت اولین مجمع عمومی عادی با رعایت فاصله زمانی حداقل 20 روز و حداکثر 40 روز  از تاریخ انتشار آگهی دعوت با تاریخ تشکیل مجمع عمومی عادی.
ح- ثبت نام نامزدهای تصدی سمتهای هیأت مدیره و بازرسی 
ط- ارسال یک نسخه از آگهی دعوت به منظور درخواست از اداره تعاون جهت معرفی ناظر در اولین جلسه مجمع عمومی عادی 
ی- سایر اقدامات مربوط به برگزاری اولین مجمع عمومی عادی تا انتخاب هیات رئیسه مجمع (رئیس، منشی، و دو ناظر) از قبیل اخذ برگه ورود به جلسه مجمع از داوطلبان و تکمیل فهرست اسامی حاضرین همراه با امضای آنان که باید تحویل هیات رئیسه شود. ضمناً در شرکتهای تعاونی بزرگ، اعضای هیأت رئیسه مرکب از 7 نفر (رئیس، نائب رئیس،‌ منشی و چهار ناظر) خواهد بود.
داوطلبان عضویت در هئیت مدیره یا بازرسی تعاونیها علاوه بر شرایط قانونی عضویت در تعاونی باید مدارک مورد نیاز را (بر اساس دستورالعمل انجمن نظارت بر انتخاب تعاونیها) حداکثر یک هفته از تاریخ انتشار آگهی یا صدور دعوتنامه تشکیل اولین مجمع عمومی به منظور بررسی شرایط احراز به هیات مؤسس تحویل نمایند.
کارکنان دولت نمی توانند تصدی هیئت مدیره و مدیر عاملی شرکتهای تعاونی را بپذیرند مگر در تعاونیهای خاص کارکنان ادارات و سازمانهای دولتی که در آن شاغل باشند، کارکنان بازنشسته مشمول این بند نمی‌شوند.
هیأت مؤسس هنگام تشکیل اولین مجمع عمومی عادی، برگه  ورود به جلسه را از داوطلبان عضویت اخذ نموده و اسامی حاضرین را با امضای آنان تکمیل و پس از انتخاب هیئت رئیسه مجمع برای اعمال کنترل در اختیار آنان قرار می‌دهد.
در صورت عدم امکان حضور هر یک از اعضاء، عضو می تواند یا نماینده تام الاختیار خود را کتباً برای حضور در مجمع به هیأت مؤسس معرفی نماید. در هر حال یک نفر نمی‌تواند همزمان وکالت یا نمایندگی بیش از یک عضو (در تعاونی های بزرگ دو عضو) را عهده دار باشد.
هئیت مدیره شرکت تعاونی در اولین جلسه خود رئیس، نایب رئیس، منشی، مدیر عامل و صاحبان امضای مجاز را انتخاب و به یکی از اعضای هیئت مدیره یا مدیر عامل با حق توکیل به غیر وکالت می‌دهد تا تشریفات قانونی ثبت تعاونی را انجام دهد.
اعضای هئیت مدیره بازرس یا بازرسان و مدیر عامل قبل از ثبت شرکت تعاونی موظف به طی دوره‌های آموزشی مربوط خواهند بود.
هیأت مدیره باید جهت تکمیل پرونده، فهرست اسامی و مشخصات اعضای هیئت مدیره، مدیر عامل، بازرس یا بازرسان و کلیه اعضاء تنظیم کند و به اداره تعاون تحویل دهد.
مدارک لازم ظرف مدت 5 روز از طریق اداره تعاون به اداره ثبت شرکت ها ارسال می‌شود. اداره تعاون پس از انجام اقدامات اداره ثبت شرکتها و صدور آگهی تأسیس، نسبت به صدور پروانه تأسیس شرکت تعاونی اقدام خواهد نمود. در هر حال نظارت، حسابرسی و رسیدگی به شکایات و سایر اقدامات پس از تشکیل شرکت تعاونی بعهده اداره تعاون خواهد بود.

ارکان تصمیم گیرنده شرکت های تعاونی
بالاترین مرجع تصمیم گیری و نظارت درامور شركتهای تعاونی مجامع عمومی هستند كه از اجتماع اعضای تعاونی یا نمایندگان تام الاختیار به صورت عادی و فوق العاده تشكیل شده و هر عضو بدون در نظر گرفتن میزان سهم تنها دارای یك رای می باشد.
الف - مجمع عمومی عادی
مجمع عمومی عادی حداقل سالی یك بار پس از پایان سال مالی جهت انجام وظایف قانونی خود با دعوت هیئت مدیره تشكیل گردیده و وظایفش به شرح زیر می باشد:
- انتخاب هیئت مدیره و بازرس یا بازرسان برای مدت ٢ سال
- رسیدگی و اتخاذ تصمیم درباره ترازنامه و حساب سود و زیان 
- سایر گزارشهای مالی هیئت مدیره
- تعیین خط مشی و برنامه شرکت تعاونی و تصویب بودجه جاری و سرمایه گذاری و اعتبارات وامهای درخواستی و سایر عملیات مالی به پیشنهاد هیئت مدیره و .... .
ب - مجمع عمومی فوق العاده
مجمع عمومی فوق العاده بنا به تقاضای كتبی حداقل یك سوم اعضای تعاونی و یا اكثریت مطلق اعضا هیئت مدیره و یا بازرس و یا بازرسان با حضور حداقل دو سوم اعضا كل مجمع تشكیل می شود. در تعاونی های دارای بیش از پانصد نفر عضو در صورتی كه بار اول مجمع با دو سوم اعضا تشكیل نشود بار دوم با نصف به علاوه یك رسمیت خواهد داشت.
در صورت عدم تشكیل مجمع عمومی فوق العاده توسط هیئت مدیره ظرف مدت حداكثر یك ماه وزارت تعاون اقدام به این كار می نماید. وظایف مجمع عمومی فوق العاده تغییر در مواد اساسنامه شرکت تعاونی (درحدود قانون)، تصمیم گیری نسبت به عزل یا قبول استعفای هیئت مدیره و ادغام یا انحلال شرکت تعاونی خواهد بود.

ادغام و انحلال شرکت تعاونی
الف - ادغام تعاونی
با حصول شرایطی که در ابتدای این نوشتار در قالب توصیه هایی با مدیران تعاونی های مسکن در میان گذاشته شد، شایان توجه است که بعضاً به جهت تقویت ظرفیتهای تعاونی با تصویب مجامع عمومی فوق العاده، آنها می توانند با شركتهای تعاونی های دیگر ادغام شوند. صورتجلسات مجامع عمومی فوق العاده تعاونی هایی كه با هم ادغام شده اند به همراه مدارك مربوطه حداكثر ظرف مدت دو هفته جهت ثبت به اداره ثبت شركتها تسلیم شده و خلاصه تصمیمات نیز به اطلاع كلیه اعضا و بستانكاران می رسد .
ب - تصفیه و انحلال شرکت تعاونی
هم چنین در صورتیکه ادامه حیات تعاونی بلحاظ بروز برخی معضلاتی که به گوشه هایی از آنها ابتدائاً اشاره شد، شركتهای تعاونی می توانند با رأی مجمع عمومی فوق العاده و یا با نظر وزارت تعاون در موارد زیر منحل شوند:
- در صورت تصمیم مجمع عمومی فوق العاده كاهش تعداد اعضاء از حد نصاب مقرر در صورتی كه حداكثر ظرف مدت ٣ ماه تعداد اعضاء به نصاب مقرر نرسیده باشد.
- انقضای مدت تعیین شده در اساسنامه مربوط، منوط باینکه در اساسنامه مدت تعیین شده باشد و مجمع عمومی مدت را تمدید نكرده باشد.
- توقف بیش از یك سال بدون عذر موجه.
عدم رعایت قوانین و مقررات مربوط پس از ٣ بار اخطار كتبی در سال به وسلیه وزارت تعاون بر طبق آیین نامه مربوط و بالاخره در صورت ورشكستگی طبق قوانین مربوط.
 
 
فایل های مرتبط
کد مطلب : ۳۸۱۷
ارسال نظر
نام شما

آدرس ايميل شما
نظر شما